出卖人在法院判决继续履行房屋买卖合同后又就房屋设定抵押，该抵押合同是否有效？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-034-1总第245）

判决生效后将房屋抵押他人借款，以合法形式掩盖非法目的法院判合同无效、抵押解除！

---赵某与杨某等确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

抵押合同 合同无效 确认无效 以合法形式掩盖非法目的 无权处分 善意取得 产权过户 继续履行合同 中止执行

【要点提示】

涉案房屋买卖合同已经法院判决继续履行，出卖人应在买受人还清所有房款后协助其将该房屋的产权过户至买受人名下，买受人已经将涉案房屋房屋全部贷款本息全部还清，故出卖人在判决生效后且买受人将全部房贷本息还清后，就涉案房屋已经没有处分权。出卖人与第三人就涉案房屋设立的抵押事项属于无权处分，事后又未获得买受人的追认，该抵押合同应当无效。

【当事人信息】

原告/被上诉人：杨某

被告/上诉人：赵某

被告:朴某

【案情简介】

2005年1月28日，杨某与朴某签订《房屋买卖协议书》，约定朴某将涉案房屋有偿转让给杨某。协议签订后，杨某支付其中的23万元购房款，朴某将房屋的还贷的存折和银行的购房按揭合同、产权证交给杨某，杨某开始偿还贷款，并入住该房屋。2008年，朴某与其爱人金某将杨某诉至法院，要求确认朴某与杨某之间的《房屋买卖协议书》无效。杨某反诉要求继续履行《房屋买卖协议书》，要求朴某协助办理涉案房屋的解押手续，同时要求朴某协助杨某将产权办理至杨某名下。

2008年12月29日，法院作出判决书，判决朴某、金某于杨某还清因购买涉案房屋的所欠贷款之日起二个月内协助杨某办理解除涉案房屋的因贷款所产生的抵押，并协助杨某将涉案房屋的产权过户至杨某名下。金某不服提起上诉，二审法院于2010年12月16日作出终审判决，驳回了金某的上诉请求，维持原判。

判决生效后，朴某、金某未主动履行判决，杨某于2011年1月19日向法院申请强制执行。2011年1月20日，杨某一次性向银行偿还涉案房屋全部贷款本息共计691498.15元。

2011年2月21日，朴某与赵某为涉案房屋设立抵押权登记，抵押人为朴某，抵押权人为赵某，被担保主债权数额为420万元，债务履行期限为2010年12月23日至2011年6月23日。

2011年3月10日，赵某将朴某诉至法院，称与朴某于2010年12月19日签订《借款合同》一份，朴某向赵某借款420万元，现朴某未按期偿还欠款，故要求朴某偿还欠款并承担利息。诉讼中，赵某申请查封了涉案房屋的产权及其坐落的土地使用权。经法院工作、调解（并出具调解书），双方当事人于2011年3月11日达成调解协议，内容如下：朴某于2011年3月26日前一次性偿还赵某欠款本金420万元及利息12.6万元，如朴某未按上述约定偿还欠款及利息，则赵某可对朴某所有的涉案房屋的折价款或以拍卖、变卖上述房屋所得的价款受偿。该调解书执行过程中，杨某提出再审申请，要求撤销上述调解书。经法院审判委员会决议，对该调解书中止执行，提起再审。2011年10月31日，法院作出裁定，中止执行该调解书。

2013年11月，杨某诉至法院，请求确认朴某与赵某于2011年2月21日《房屋抵押权设立登记申请表》的形式签订的关于涉案房屋的抵押合同无效。

【法院判决】

【一审】

一、朴某与赵某以《房屋抵押权设立登记申请表》形式签订的关于登记在朴某名下的涉案房屋的抵押合同无效；

二、朴某与赵某协助杨某办理涉案房屋的抵押权人为赵某、主债权金额为四百二十万元的解除抵押登记手续。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、出卖人在法院判决继续履行房屋买卖合同后又就房屋设定抵押，该抵押合同是否有效？

根据《物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，判决确认朴某、金某应在杨某还清所有房款后协助杨某将涉案房屋的产权过户，现生效法律文书确定的相关条件已经成就，涉案房屋的产权过户虽尚未完成，但朴某、金某对该房屋已不具备事实上的物权。在此情况下，朴某对涉案房屋没有处分权，其擅自与赵某订立的房屋抵押合同系无权处分。根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案所有证据证明之事实均不能推出该房屋抵押合同有效的结论。同时，从朴某与赵某订立的房屋抵押合同的时间点来分析，其发生在民事判决产生法律效力，杨某申请强制执行之后不久。此时，朴某本应按照人民法院生效判决的内容，切实履行自身义务，但其非但不履行，反而在明知自身对涉案房屋已没有处分权的情况下，与赵某以《房屋抵押权设立登记申请表》的形式签订抵押合同，并到房屋管理部门为涉案房屋设立抵押权登记，朴某的行为明显是以签订抵押合同的合法形式，达到规避人民法院执行，逃避履行自身义务的非法目的，具有恶意，其行为不受法律保护。按照《合同法》第五十二条第（三）项之规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，该规定所指之行为并未局限于双方通谋的虚假行为，亦可以是单方的虚假行为。本案中，杨某虽未证明朴某与赵某之间存在恶意串通的事实，但从本案的基本事实出发，足以认定朴某的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其与赵某订立的抵押合同应属无效。

二、出卖人与第三人设定的抵押合同给房屋买卖合同的继续履行造成障碍，法院会如何裁判？

【详见后文解析...】

三、房屋抵押权基础案件已进入再审程序，法院处理当事人另案再诉抵押合同无效是否构成二次受理和审判？能否同时解决房屋的抵押登记手续解除问题？

【详见后文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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